饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法1cc的水等于多少克，1cc水是多少克律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(1cc的水等于多少克，1cc水是多少克zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(g1cc的水等于多少克，1cc水是多少克ǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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