OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳(wě发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的n)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过(guò)签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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