近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。<领略的意思/p>

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)领略的意思有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 领略的意思