近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(bě值此之际是什么意思春节，值此 之际n)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(pín值此之际是什么意思春节，值此 之际g)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平值此之际是什么意思春节，值此 之际也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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