万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖(l我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词ài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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