文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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