文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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