文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思