导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房abo文是什么意思 abo文是谁发明的子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18abo文是什么意思 abo文是谁发明的间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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