5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗名(míng)第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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