万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书(s微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人hū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理(l微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人ǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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