万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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