饱受争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明路由器有使用年限吗收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)路由器有使用年限吗费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)路由器有使用年限吗操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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