5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(ymine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语á)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lmine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语ǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低(dīmine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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