“现在的(de)房地产很难再(zài)出(chū)现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思(sī)睿集(jí)团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机(jī)构(gòu)和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来(lái)看(kàn)，无(wú)论(lùn)是(shì)业(yè)绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都已经双杀到了(le)最底部，而且(qiě)是反复(fù)地杀(shā)到(dào)了底(dǐ)部，再往下(xià)的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷(léi)的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满足(zú)以下三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的(de)开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银(yín)行的信(xìn)贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资金来源(yuán)来(lái)自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背(bèi)景的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个(gè)行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是(shì)在(zài)销售，还是融(róng)资等(děng)各个方面都(dōu)非(fēi)常明(míng)显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市(shì)场表现相对较(jiào)好，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负(fù)债(zhài)率）是不是行业内的最低水平；利(lì)润(rùn)率是不(bù)是(shì)行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业内(nèi)最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同(tóng)时满足上述(shù)条件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是(shì)在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投(tóu)、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股等(děng)国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央(yāng)企房企，其财(cái)务指标称得上完全(quán)健康(kāng)的(de)仍(réng)是少数。而更加值得(dé)注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考(kǎo)验着国(guó)央(yāng)企的(de)资金(jīn)链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛(chí)有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于(yú)房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药”；但过于(yú)乐观的(de)预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置的(de)一家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在(zài)一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新(xīn)购入(rù)地块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类(lèi)企业就符(fú)合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其(qí)中一半在一线城市，另外(wài)一(yī)半也主要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说看到了2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的(de)民营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到(dào)机会时(shí)要出手(shǒu)，但(dàn)出手的(de)章法仍要小心，如果(guǒ)负(fù)债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未来的两年(nián)市(shì)场没有想(xiǎng)象得那么好，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度是否激进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水平(píng)，在(zài)我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过(guò)于快速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标(biāo)准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的(de)净负债率要求(qiú)不得高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快(kuài)，所以要规避公(gōng)司(sī)净负(fù)债率提(tí)高到一个比(bǐ)较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)在2022年拿地(dì)较积(jī)极(jí)的房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华(huá)润(rùn)置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好(hǎo)地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的滨江集(jí)团等个(gè)别民营房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛选标准(zhǔn)来看国央企与民(mín)营房(fáng)企(qǐ)，但在各维度(dù)的(de)实际(jì)表现上，国(guó)央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样(yàng)，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机(jī)构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限公司(sī)－景顺长城中国(guó)回报灵活配置(zhì)混合型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司(sī)就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一(yī)季报，该资产公(gōng)司(sī)的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团(tuán)扣非(fēi)归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一(yī)季度(dù)，滨江集团更(gèng)是实现了(le)扣(kòu)非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地(dì)区的(de)营收比(bǐ)重(zhòng)只(zhǐ)占(zhàn)到近(jìn)六成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳(wěn)居杭州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出(chū)表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是(shì)，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公(gōng)司于5月10日接(jiē)受了信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新华养老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点移至存(cún)量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游(yóu)家纺(fǎng)、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商(shāng)，而下游应用行业主要包(bāo)括(kuò)中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器(qì)、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发环(huán)节(jié)与上游材料端息(xī)息相关，新盘(pán)开工(gōng)不足导致上游(yóu)不被看好，机(jī)构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤其(qí)是偏消费(fèi)属性(xìng)的家(jiā)装家居领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居(jū)民保(bǎo)有的(de)住房规模越(yuè)来(lái)越(yuè)大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内(nèi)装更新的需求也(yě)会(huì)越来越多(duō)。美(měi)国过去的数据(jù)充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对(duì)看好和内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等(děng)。”万(wàn)家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的据(jù)《红周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现(xiàn)的(de)统(tǒng)计，目前暂居前(qián)两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第(dì)一季度报(bào)告显示，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报(bào)的十大流通股股东来看，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成(chéng)为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而(ér)言，前几(jǐ)年曾经风光一(yī)时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年内表现最好的是志邦(bāng)家(jiā)居。同一(yī)时间段，该(gāi)股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是营(yíng)收(shōu)还是归母净利(lì)润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季(jì)报中他管理的(de)广发策略优选和广发安宏回报均增加(jiā)了持(chí)股，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居(jū)十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他(tā)似乎对于(yú)定制家居类(lèi)标的情有独(dú)钟，在(zài)另一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流通(tōng)股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家(jiā)纺外，下游的(de)物业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这(zhè)类标(biāo)的(de)大多在香港上市，如何选择(zé)成为难(nán)题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能(néng)做(zuò)到滚动(dòng)的大部分(fēn)项目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮合同周期(qī)还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价的公司很(hěn)少(shǎo)，因(yīn)为物业公司很容易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到(dào)提(tí)价难度是非常(cháng)大的。但是该(gāi)公司能(néng)在业(yè)内做到(dào)到期(qī)之后提价率比(bǐ)较高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它(tā)的定位和比较好的(de)服(fú)务(wù)是有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的