文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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