万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(g李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶n style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶òng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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