OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发比较长的古诗词，比较长的古诗10句布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国比较长的古诗词，比较长的古诗10句首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微比较长的古诗词，比较长的古诗10句幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在(zài)开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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