万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的(de)时(shí)候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

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　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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