近(jìn)两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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