5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìn胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸g)性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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