近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看