文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件(e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数>

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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