导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī为什么复兴号很少人买)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛为什么复兴号很少人买(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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