5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本(bě没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩n)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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