OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实工作杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户(hù)的(de)分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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