饱受争(zhēng)议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问(wè无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方n)题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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