万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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