近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察RE无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释ITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释(xiàn)。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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