近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收(s梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市hōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shō梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市u)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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