“现(xiàn)在的房地(dì)产很(hěn)难再出(chū)现像过去十(shí)年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首席经(jīng)济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房(fáng)地(dì)产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注度从板块向单个标(biāo)的(de)转移(yí)。上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年(nián)房地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾向是不凶猛的意思是什么 凶猛的近义词太愿意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的(de)主要资金来源(yuán)来(lái)自新盘的销售(shòu)。但今年(nián)新房(fáng)的(de)销售情(qíng)况相较一般。再(zài)关(guān)注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相对(duì)比较困难(nán)，所以(yǐ)整(zhěng)个(gè)行业出现了(le)一个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在有国(guó)资(zī)背(bèi)景的房企(qǐ)在资本市(shì)场表(biǎo)现相对(duì)较(jiào)好，但(dàn)没(méi)有(yǒu)国资背景(jǐng)的民(mín)营(yíng)房企股价大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具体到(dào)如(rú)何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特别重视(shì)企(qǐ)业的成本(běn)优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是(shì)不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内(nèi)最低的(de)；建安成(chéng)本是否也是业内(nèi)最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并不多。即(jí)便是在国(guó)央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了(le)“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着(zhe)较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无(wú)疑又(yòu)进一步(bù)考验着国央(yāng)企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进(jìn)行举例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增(zēng)加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机(jī)会(huì)来了(le)，其开始在(zài)一线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前(qián)的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了(le)快速的开盘利用率，预(yù)计今年会(huì)有更(gèng)多的楼(lóu)盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的(de)赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿(yì)元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一(yī)线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也主要集(jí)中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩(kuò)张的(de)民营(yíng)企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时要(yào)出手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一(yī)个比(bǐ)较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持(chí)续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜(xiān)明(míng)对比的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司(sī)的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出(chū)，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来看国(guó)央企与民营房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央(yāng)企的(de)融资(zī)成(chéng)本更低(dī)，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融(róng)，这样，国央企自然而(ér)然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样(yàng)受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集(jí)团的十大流通股(gǔ)东(dōng)中新(xīn)进了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活(huó)配(pèi)置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强(qiáng)的(de)韧劲(jìn)，2020年(nián)以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了(le)较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团更是(shì)实现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍(réng)能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六(liù)成。近(jìn)三年持(chí)续稳居(jū)杭(háng)州房企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充(chōng)同样较为积极，根据(jù)诸(zhū)葛(gé)找(zhǎo)房(fáng)、住(zhù)在(zài)杭州网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭(háng)州(zhōu)的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位(wèi)。凶猛的意思是什么 凶猛的近义词p>

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了(le)超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来多家机构(gòu)的(de)集中调(diào)研。滨江集团发布公(gōng)告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链(liàn)布局重点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地(dì)产开发只是(shì)房地(dì)产(chǎn)产业链上的中(zhōng)游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤(xiān)等材(cái)料(liào)供应商，而下游应用行业(yè)主要(yào)包括(kuò)中介服务、家用电器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开发环节(jié)与(yǔ)上游材料(liào)端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产产业(yè)链，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规(guī)模越来越大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一(yī)直都(dōu)很好。对于地(dì)产产业链(liàn)，我们相对(duì)看好和(hé)内(nèi)装相关的(de)行(xíng)业，例如(rú)消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周(zhōu)刊(kān)》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线的基(jī)础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家(jiā)居、生(shēng)活(huó)类产品的研发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌(pái)。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司一季报的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够(gòu)发现该股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓(cāng)股(gǔ)的(de)天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强调(diào)的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产业链股票(piào)还有金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢等(děng)多(duō)因(yīn)素一(yī)度沉寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板块(kuài)中年内(nèi)表现最好的是志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年(nián)内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还(hái)是归母净利(lì)润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东中仅(jǐn)有的(de)两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是，他(tā)似乎对(duì)于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛(sài)道公司金牌(pái)橱(chú)柜(guì)中，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越(yuè)被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市，如何(hé)选择(zé)成为难题。对(duì)此(cǐ)，前述(shù)上海(hǎi)公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高(gāo)毛利的(de)行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城服务为例，它(tā)在(zài)中高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大(dà)部(bù)分项目到期(qī)之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很(hěn)容(róng)易一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人员成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好，客(kè)户没(méi)有那么满(mǎn)意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这(zhè)跟它的定(dìng)位和(hé)比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 凶猛的意思是什么 凶猛的近义词