近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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