导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅(全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。

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